Airbnb-Preisstrategie: So legen Sie die Preise für Ihr Airbnb für maximalen Gewinn fest

Die richtige Airbnb-Preisstrategie zu finden, ist einer der wichtigsten Schritte für den erfolgreichen Betrieb einer Kurzzeitvermietung. Ist der Preis zu niedrig, lassen Sie Geld liegen. Ist der Preis zu hoch, riskieren Sie, potenzielle Gäste zu vergraulen. Dieser Leitfaden hilft Ihnen zu verstehen, wie Sie den Preis für Ihr Airbnb-Inserat genau festlegen – mit einem schrittweisen, datengestützten Ansatz, der Rentabilität und Wettbewerbsfähigkeit in Einklang bringt.

Wie funktioniert die Preisgestaltung bei Airbnb?

Wenn Sie Ihr Inserat einrichten, schlägt Airbnb mithilfe seines internen Preisalgorithmus einen Preis pro Übernachtung vor. Das Tool berücksichtigt Faktoren wie Immobilientyp, Standort, lokale Markttrends, Saisonalität und Buchungsmuster. Dennoch sollte es nur als Ausgangspunkt dienen – selbst Airbnb rät davon ab, sich ausschließlich auf diese Preisempfehlungen zu verlassen.

Airbnb empfiehlt neuen Gastgebern mitunter, zunächst Preise anzusetzen, die 10–30 % unter dem Marktdurchschnitt liegen, um mehr Sichtbarkeit und erste Bewertungen zu erhalten. Diese Strategie kann dazu beitragen, Ihr Inserat in den Suchergebnissen zu verbessern, muss aber sorgfältig verwaltet werden. Ziel ist es, Ihre Preise schrittweise zu erhöhen, sobald Sie durch Bewertungen und die Auslastungshistorie genügend Social Proof aufgebaut haben.

Das Tool für die dynamische Preisgestaltung von Airbnb aktualisiert die vorgeschlagenen Preise täglich. Es berücksichtigt dabei:

• Marktnachfrage und Saisonalität
• Trends beim Buchungsfenster
• Leistung und Beliebtheit des Inserats
• Verfügbarkeit und Preise der Konkurrenz
• Lokale Ereignisse und Feiertage

Sie können diese Vorschläge jederzeit manuell überschreiben oder die Funktionen für die intelligente Preisgestaltung mit Mindest- und Höchstpreislimits nutzen. Eine leistungsstärkere und auf Gastgeber ausgerichtete Alternative ist jedoch Guesty PriceOptimizer – eine Engine für dynamische Preisgestaltung, die vollständig in Ihr Property Management System (PMS) integriert ist.

Studien haben gezeigt (auf Englisch), dass Gastgeber, die dynamische Preisstrategien anwenden, tendenziell besser abschneiden als diejenigen mit statischen Preisen – wobei professionelle Gastgeber Preisänderungen deutlich häufiger nutzen. Durch den Einsatz eines Tools wie Guesty PriceOptimizer können auch nicht-professionelle Gastgeber Preisschwankungen anwenden, um die Einnahmen zu maximieren.

Guesty PriceOptimizer ermöglicht:

• Volle Markttransparenz mit Preisprognosen, die auf Ihre Inserate zugeschnitten sind
• Eine klare Übersicht über ursprüngliche, marktbasierte und optimierte Preise – alles in einem Dashboard
• Echtzeit-Reaktion auf Ereignisse, Saisonalität und Nachfrageänderungen

Im Vergleich zur intelligenten Preisgestaltung von Airbnb (auf Englisch) oder Drittanbieter-Tools wie Beyond Pricing, PriceLabs oder Wheelhouse bietet Guesty PriceOptimizer eine tiefere Integration und mehr Anpassungsmöglichkeiten, insbesondere für Gastgeber, die mehrere Immobilien verwalten und alles auf einer Plattform haben möchten.

Feste Airbnb-Preisgestaltung

Bei der festen Preisgestaltung legen Sie für Ihr Inserat einen einheitlichen Preis pro Übernachtung fest – unabhängig von Saison oder Nachfrageschwankungen. Der Ansatz ist einfach und planbar, erfordert jedoch eine sorgfältige Kalkulation, um ganzjährig rentabel zu bleiben.

1. Einen nachhaltigen Basispreis festlegen

Ermitteln Sie zunächst Ihre monatlichen Ausgaben und die ideale Auslastung (wie in der kostenbasierten Strategie beschrieben). Berechnen Sie anhand dieser Zahlen einen Preis pro Übernachtung, bei dem Sie die Gewinnschwelle erreichen, und fügen Sie dann eine realistische Gewinnspanne hinzu. Vergleichen Sie Ihren Wert anschließend mit ähnlichen Inseraten in Ihrer Gegend, um zu hohe Preise zu vermeiden.

2. Einfachheit vor Reaktionsfähigkeit wählen

Eine feste Preisgestaltung ist ideal, wenn Ihr Markt das ganze Jahr über eine relativ stabile Nachfrage aufweist, wie z. B. Städte mit einer starken Basis an Geschäftsreisenden, Krankenhäusern oder Universitäten. Sie eignet sich auch gut, wenn Ihr Inserat für Langzeitaufenthalte attraktiv ist, bei denen Gäste Wert auf kalkulierbare Kosten legen.

Diese Strategie minimiert den Aufwand für die Preispflege und macht es für Einzel-Gastgeber oder Personen mit begrenzter Zeit einfacher. Ohne dynamische Anpassungen könnten Sie jedoch in der Hauptsaison Geld liegen lassen oder in schwachen Zeiten Schwierigkeiten haben, Buchungen zu generieren.

3. Mit Rabatten oder Werbeaktionen kompensieren

Um auf Nachfrageschwankungen zu reagieren, ohne Ihr Preismodell grundlegend überarbeiten zu müssen, können Sie Werbemaßnahmen nutzen wie:

• Monatlicher Rabatt für Langzeitgäste
• Sonderangebote für Termine außerhalb der Stoßzeiten
• Wöchentlicher Rabatt für Geschäftsreisende oder digitale Nomaden

Diese Tools bieten Flexibilität innerhalb eines festen Rahmens und helfen Ihnen, die Auslastung zu steigern, ohne ein ständiges Preismanagement betreiben zu müssen.

Wettbewerbsorientierte Airbnb-Preisgestaltung

Nach der Deckung Ihrer Kosten ist der nächste Schritt das Markt-Benchmarking. Eine wettbewerbsfähige Preisgestaltung sorgt dafür, dass Ihre Immobilie für potenzielle Gäste attraktiv bleibt – insbesondere in gesättigten Märkten.

1. Recherchieren Sie Ihren lokalen Markt

Nutzen Sie die Suchfilter von Airbnb, um Ihr Inserat mit anderen zu vergleichen:

• Gleicher Immobilientyp (gesamte Unterkunft, Privatzimmer usw.)
• Ähnliche Ausstattungen und Merkmale
• Vergleichbare Lage und Zugang zu Sehenswürdigkeiten
• Gleichwertige Gäste-Kapazität

Sortieren Sie die Ergebnisse nach Relevanz und sehen Sie sich Inserate an, die 2–3 Monate im Voraus gebucht wurden, um temporäre Rabatte zu vermeiden. Dies ergibt ein klareres Bild der langfristigen Preistrends.

Notieren Sie sich die Preise pro Übernachtung, Richtlinien für Mindestnächte und Reinigungsgebühren. Achten Sie auf Inserate mit beständigen Buchungen und starken Bewertungen – das sind Ihre echten Konkurrenten.

2. Unterversorgte Preispunkte identifizieren

Wenn Ihre Wettbewerber im Bereich von 100–120 € liegen, Ihre Immobilie aber über eine überlegene Ausstattung verfügt (z. B. ein Whirlpool oder kostenloser Parkplatz), kann dies einen höheren Preis rechtfertigen. Wenn Ihnen hingegen bestimmte Merkmale fehlen, kann eine leichte Unterpreisung Ihres Inserats Ihre Conversion-Rate verbessern.

Suchen Sie nach Preislücken: zum Beispiel Immobilien, die zu teuer sind, ohne die entsprechende Qualität zu bieten, oder zu günstig bei hoher Nachfrage. Positionieren Sie Ihr Inserat innerhalb dieser Lücken, um verpasste Chancen zu nutzen.

Kostenbasierte Airbnb-Preisgestaltung

Diese Strategie zielt darauf ab, sicherzustellen, dass Ihr Airbnb-Inserat finanziell nachhaltig ist. Bevor Sie einen Preis festlegen, sollten Sie Ihren Break-even-Punkt und die gewünschte Marge berechnen. So gehen Sie dabei vor:

1. Berechnen Sie Ihre Betriebskosten

Erstellen Sie eine detaillierte monatliche Aufstellung aller fixen und variablen Ausgaben:

Fixkosten:

• Hypotheken- oder Mietzahlungen
• Grundsteuern
• Versicherungen
• WEG- oder Hausgelder (falls zutreffend)

Variable Kosten:

• Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, Gas)
• Reinigungsgebühren (auch wenn Sie die Reinigung selbst durchführen, berechnen Sie den Wert Ihrer Zeit oder des externen Dienstes)
• Verbrauchsmaterialien (Toilettenartikel, Küchenutensilien, Bettwäsche)
• Instandhaltung und Reparaturen

Wenn Ihre monatlichen Gesamtkosten beispielsweise 2 400 € betragen und Sie eine Auslastung von mindestens 80 % (24 gebuchte Nächte/Monat) erreichen möchten, sollte Ihr Basispreis pro Übernachtung 100 € betragen – nur um die Gewinnschwelle zu erreichen.

2. Eine Gewinnspanne hinzufügen

Sobald Sie Ihren minimal tragfähigen Preis pro Übernachtung ermittelt haben, legen Sie eine realistische Gewinnspanne fest. Diese sollte Folgendes berücksichtigen:

• Den Wettbewerb auf dem Markt
• Ihr Serviceniveau oder die Einzigartigkeit der Immobilie
• Den Zeitaufwand für die Verwaltung des Inserats

Viele Gastgeber streben mindestens 20–30 % über ihrem Break-even-Preis an. Um beim obigen Beispiel zu bleiben, würde dies Ihren Preis pro Übernachtung auf 120–130 € erhöhen.

3. Betriebliche Gebühren einbeziehen

Einige Kosten sollten nicht in Ihren Übernachtungspreis einfließen:

• Reinigungsgebühr: Wird den Gästen separat berechnet; stellen Sie sicher, dass sie die tatsächlichen Kosten widerspiegelt.
• Kaution: Optional, wird aber für Immobilien mit hochwertiger Ausstattung oder häufigem Gastwechsel empfohlen. Eine gute Faustregel ist der Betrag von einer Übernachtung.
• Steuern und Gebühren: Informieren Sie sich über Ihre lokalen Vorschriften zur Steuer für Kurzzeitvermietungen. In einigen Märkten zieht Airbnb die Steuern in Ihrem Namen ein; in anderen liegt dies in Ihrer Verantwortung.

4. Schätzen Sie den Wert Ihrer Zeit

Ihre Zeit hat einen Wert. Die Verwaltung der Gästekommunikation, die Abwicklung der Instandhaltung und die Koordination der Gastwechsel summieren sich. Auch wenn Sie keinen Co-Gastgeber bezahlen, sollten Sie bei der Berechnung Ihrer gewünschten Marge Zeitkosten einplanen.

Einige Gastgeber verwenden ein Verwaltungsgebühren-Modell und setzen 10–15 % des monatlichen Umsatzes als kalkulatorischen Zeitaufwand an. Dies ermöglicht es Ihnen, den Preis für Ihr Inserat realistischer zu gestalten und einen höheren Satz zu rechtfertigen.

5. LOS-Rabatte (Aufenthaltsdauer) strategisch einsetzen

Sobald Ihr Basispreis feststeht, erstellen Sie Rabattstufen für wöchentliche (7+ Nächte) und monatliche (28+ Nächte) Aufenthalte, um die Auslastung zu erhöhen. Airbnb ermöglicht es Ihnen, diese zu automatisieren. Ein wöchentlicher Rabatt von 10 % und ein monatlicher Rabatt von 20 % sind gängige Ausgangswerte, sollten aber an die Gepflogenheiten in Ihrer Region angepasst werden.

Längere Aufenthalte reduzieren die Kosten für den Gastwechsel, die Kommunikation mit den Gästen und Belegungslücken – all das verbessert die Gewinnspannen im Laufe der Zeit.

Wertbasierte Airbnb-Preisgestaltung

Bei der wertbasierten Preisgestaltung geht es darum, was Ihr Inserat in den Augen Ihres idealen Gastes wert ist. Anstatt sich ausschließlich auf Kosten oder Wettbewerber zu konzentrieren, betont diese Strategie die einzigartige Anziehungskraft – von Ihrem Design und der Ausstattung bis hin zu der Erfahrung, die Sie schaffen.

1. Hervorheben, was Ihr Inserat besonders macht

Gäste sind bereit, mehr zu zahlen, wenn sie das Gefühl haben, etwas Unvergessliches oder Hochwertiges zu erhalten. Ästhetische Innenarchitektur, durchdachte Dekoration, Boutique-Hotel-Vibe oder Standortvorteile (wie Stadtblick oder Strandnähe) tragen alle zum wahrgenommenen Wert bei.

Denken Sie über physische Merkmale hinaus. Kleine Aufmerksamkeiten – wie handgeschriebene Willkommensgrüße, personalisierte Reiseführer oder kostenlose Snacks – können bei effektiver Vermarktung höhere Preise rechtfertigen.

2. Preis an das Erlebnis anpassen

Sobald Sie die herausragenden Elemente Ihrer Immobilie identifiziert haben, stellen Sie sicher, dass Ihr Preis diese widerspiegelt. Vergleichen Sie Ihre Unterkunft nicht nur mit Inseraten ähnlicher Größe, sondern mit ähnlichen Gästeerlebnissen. Ein gut gestaltetes Loft mit einem Schlafzimmer kann berechtigterweise mehr kosten als ein größeres, aber gewöhnliches Apartment mit zwei Schlafzimmern.

Ihr Inseratstext, die Fotos und die Bewertungen sollten diesen Wert unterstreichen – und potenziellen Gästen zeigen, warum der Preis gerechtfertigt ist.

3. Bewertungen nutzen, um den wahrgenommenen Wert zu stärken

Gästebewertungen, die das Ambiente, die Liebe zum Detail oder die herausragende Gastfreundschaft erwähnen, helfen dabei, Ihren wertbasierten Preis zu bestätigen. Wenn Gäste das Erlebnis konsequent loben, bauen Sie die Glaubwürdigkeit auf, die erforderlich ist, um Premium-Preise aufrechtzuerhalten – selbst in wettbewerbsintensiven Märkten.

Saisonale Airbnb-Preisgestaltung

Die saisonale Preisgestaltung hilft Ihnen, Ihre Preise an die Nachfragemuster im Jahresverlauf anzupassen. Anstatt das ganze Jahr über denselben Betrag zu verlangen, passen Sie die Preise während der Haupt-, Zwischen- und Nebensaison an, um das reale Gästeverhalten widerzuspiegeln.

Untersuchungen (auf Englisch) zeigen, dass professionelle Gastgeber in der Hauptsaison tendenziell deutlich mehr verlangen – bis zu 24 % mehr als Gelegenheits-Gastgeber.

1. Saisonale Trends in Ihrem Markt identifizieren

Recherchieren Sie die Tourismustrends in Ihrer Region, den Veranstaltungskalender und historische Buchungsdaten. Skiorte verzeichnen beispielsweise im Winter eine hohe Nachfrage, während küstennahe oder naturorientierte Gebiete oft im Sommer ihren Höhepunkt erreichen. Städtische Märkte können während der Feiertage ruhiger sein, verzeichnen aber Spitzenwerte bei Konferenzen oder Festivals. In vielen Städten steigt die Nachfrage an Wochenenden sprunghaft an.

Die Nachfrage nach Ihrer Immobilie kann sich auch ändern, je nachdem, ob Sie Familien, Remote-Worker oder Wochenendreisende ansprechen.

2. Preise strategisch anpassen

Sobald Sie Ihre Haupt- und Nebensaison geplant haben, aktualisieren Sie Ihre Preise entsprechend. Erhöhen Sie in Spitzenzeiten Ihre Preise um 10–50 %, um von der Nachfrage zu profitieren. Senken Sie die Preise in der Nebensaison oder bieten Sie Rabatte an, um die Auslastung zu fördern.

Gestaffelte Airbnb-Preisgestaltung

Die gestaffelte Preisgestaltung ermöglicht es Ihnen, Ihre Preise basierend auf der Gästeanzahl, der Ausstattung, der Aufenthaltsdauer oder Zusatzleistungen anzupassen. Sie führt Flexibilität ein und bietet den Gästen gleichzeitig klare Wahlmöglichkeiten – was zu höheren Einnahmen pro Buchung führen kann.

1. Einen intelligenten Basispreis mit Add-ons festlegen

Beginnen Sie mit der Festlegung eines fairen Basispreises für zwei Gäste und erheben Sie anschließend zusätzliche Gebühren für:

• Zusätzliche Gäste (z. B. 15 € pro zusätzlicher Person und Nacht)
• Haustier-Aufenthalte
• Zugang zu Premium-Merkmalen (wie eine private Sauna, ein Pool oder eine Dachterrasse)

Diese Stufen stellen sicher, dass Sie bei größeren Gruppen nicht zu wenig berechnen oder einzigartige Angebote unterbewerten. Die Preiseinstellungen von Airbnb machen es einfach, diese Extras automatisch zu konfigurieren.

2. Anreize für längere Aufenthalte schaffen

Die gestaffelte Preisgestaltung eignet sich auch hervorragend, um Rabatte für längere Aufenthalte (LOS) anzubieten. Gängige Konfigurationen sind:

• 10 % Rabatt für wöchentliche Buchungen
• 20–25 % Rabatt für monatliche Aufenthalte

Dies reduziert die Kosten durch Gästwechsel und füllt Lücken im Kalender – besonders hilfreich in ruhigeren Jahreszeiten oder in städtischen Märkten mit Remote Workern.

3. Erlebnispakete anbieten

Gastgeber, die ein erlebnisorientiertes Bewirtungskonzept verfolgen, können maßgeschneiderte Preisstufen erstellen. Beispiele könnten sein:

• „Standard-Aufenthalt“ (Selbst-Check-in, Basisausstattung)
• „Premium-Aufenthalt“ (früher Check-in, gefüllter Kühlschrank, lokaler Reiseführer)
• „Luxus-Erlebnis“ (Concierge-Service, Willkommensgeschenke, Spa-Paket)

Diese Paketstufen decken unterschiedliche Budgets und Vorlieben ab und helfen Ihnen gleichzeitig beim Upselling von Erlebnissen.

Dynamische Airbnb-Preisgestaltung

Die dynamische Preisgestaltung passt Ihren Preis pro Übernachtung automatisch an die aktuellen Marktbedingungen an. Sie ist eines der leistungsstärksten Tools für Gastgeber und kann bei richtiger Anwendung Ihre Einnahmen und Auslastungsraten erheblich steigern.

1. Die Daten hinter der dynamischen Preisgestaltung verstehen

Tools für die dynamische Preisgestaltung analysieren eine Vielzahl von Variablen:

• Verfügbarkeit und Preise der Konkurrenz
• Lokale Nachfragetrends und Ereignisse
• Vorlaufzeit und Buchungsfenster
• Muster der Wochentage
• Saisonalität und Auslastungshistorie

Anstatt manuell auf diese Trends zu reagieren, nimmt das System vorausschauende Anpassungen vor, um Ihren Preis optimiert zu halten.

2. Intelligente Grenzen und Regeln festlegen

Während die Automatisierung die Hauptarbeit übernimmt, ist es wichtig, die Kontrolle zu behalten. Definieren Sie Ihre:

• Mindest- und Höchstpreise pro Übernachtung
• Basispreis
• Benutzerdefinierte Regeln für nachfragestarke Wochenenden oder Last-Minute-Buchungen

Dies stellt sicher, dass Ihre Preise wettbewerbsfähig bleiben, ohne Ihre Rentabilitätsschwelle zu unterschreiten.

3. Leistung überwachen

Bei der dynamischen Preisgestaltung liegt der Schlüssel in der regelmäßigen Überprüfung – nicht im täglichen Herumprobieren. Die meisten Plattformen bieten Leistungs-Dashboards, die Preisänderungen, Auslastung und den Umsatz pro verfügbarer Nacht (RevPAR) anzeigen. Überwachen Sie diese Daten monatlich und verfeinern Sie Ihre Einstellungen, um sie an Ihren Zielen auszurichten.

Wenn Sie mehrere Inserate verwalten oder den Zeitaufwand für die Preisgestaltung reduzieren möchten, bietet diese Strategie eine skalierbare und effiziente Lösung.

Guesty PriceOptimizer: Ein smarterer Weg zur Automatisierung der Airbnb-Preisgestaltung

Haben Sie alle wichtigen Preisstrategien erkundet? Dann ist es Zeit, mit Automatisierung zu skalieren. Guesty PriceOptimizer ist ein in die Guesty-Plattform integriertes Tool für dynamische Preisgestaltung, das Ihnen hilft, wettbewerbsfähig zu bleiben – ohne tägliche manuelle Anpassungen.

Das macht den Unterschied:

• Echtzeit-Preisvorschläge basierend auf Nachfrage, Saisonalität und Marktveränderungen
• Benutzerdefinierte Regeln für bestimmte Tage, Ereignisse oder Buchungsfenster
• Integrierte Preislimits, um Ihre Mindestgewinnspannen zu schützen
• Vollständige Integration in Ihr PMS, wodurch Aktualisierungen sofort über alle Kanäle hinweg synchronisiert werden

Im Vergleich zur intelligenten Preisgestaltung von Airbnb oder Drittanbieter-Tools wie Wheelhouse und PriceLabs bietet Guesty PriceOptimizer einen einheitlicheren Workflow – ideal für Gastgeber mit mehreren Inseraten, die Preisgestaltung und Automatisierung an einem Ort haben möchten.

Abschließende Tipps zur Optimierung

• Führen Sie vierteljährliche Audits der Leistung Ihres Inserats mit Guesty Analyse oder Marktdaten durch.
• Passen Sie die saisonale Preisgestaltung im Voraus an, basierend auf Vorlaufzeit und Auslastungstrends.
• Bieten Sie LOS-Rabatte und Frühbucher-Angebote über Ihr PMS an.
• Überprüfen und verfeinern Sie die Wochenend- oder ereignisbasierte Preisgestaltung monatlich.

Ganz gleich, ob Sie gerade erst anfangen oder über mehrere Immobilien hinweg skalieren: Die Kombination aus Wettbewerbsanalyse und einem intelligenten, integrierten Tool wie Guesty PriceOptimizer hebt Ihre Airbnb-Preisstrategie auf die nächste Stufe.