La règle des 90 jours pour la résidence principale concerne les hôtes qui louent leur logement en meublé de tourisme sur Airbnb, sur les autres plateformes de location ou en direct. Elle fixe une limite maximale pour le nombre de jours par année civile au cours desquels le logement peut être loué.
En France, le plafond national est fixé à 120 jours par année civile, mais certaines communes peuvent l’abaisser à 90 jours, notamment grâce à l’adoption de la loi Le Meur, dite loi anti-Airbnb. Cette limite dépend donc de la réglementation locale et des décisions prises par la mairie.
Que dit la règle des 90 jours pour la résidence principale ? À qui s’applique-t-elle ? Quelles sont les sanctions encourues si elle n’est pas respectée ? Suivez le guide pour vous assurer de la conformité de vos annonces de locations de vacances.
TL;DR
- Une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an.
- La limite classique pour sa location est de 120 jours par année civile.
- Une commune peut réduire cette durée à 90 jours.
- La règle concerne la location saisonnière d’un logement entier.
- Les résidences secondaires suivent un autre régime.
- Un dépassement peut entraîner une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.
Règle des 90 jours pour la résidence principale : de quoi s’agit-il ?
Une limite pour la location de votre résidence principale
En principe, un hôte peut louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, à travers laquelle l’État met en place des mesures pour protéger le marché du logement face aux locations urbaines, les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours, par délibération motivée.
Paris, Bordeaux, Lyon, Nice et Marseille appliquent ainsi déjà cette limite pour la location meublée.
Qui est concerné par la règle des 90 jours ?
La règle concerne le propriétaire qui loue sa résidence principale, mais aussi le locataire qui sous-loue son logement avec l’accord écrit du bailleur. Le bail et l’autorisation doivent alors être conservés. Si l’hébergement se situe dans une copropriété, son règlement doit être vérifié avant toute mise en location.
Un logement est une résidence principale lorsqu’il est occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
À quelles locations la règle des 90 jours ne s’applique-t-elle pas ?
Elle ne concerne pas les résidences secondaires. La location d’un logement secondaire n’est pas contrainte au respect d’un plafond de 90 ou de 120 jours, mais elle peut nécessiter une autorisation de changement d’usage, l’obtention d’un numéro d’enregistrement et d’un SIRET, le versement d’une taxe de séjour et le respect des règles de copropriété.
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Cette mesure ne vise pas non plus les locations classiques en bail d’habitation, ni les séjours longs, lorsque le logement devient la résidence du locataire. Une chambre louée chez l’habitant peut aussi relever de règles plus souples si l’hôte reste présent.
Comment savoir si votre commune applique une limite de 90 ou de 120 jours ?
Vérifiez le site de la mairie ou le portail local des meublés de tourisme. La commune doit préciser si elle impose une déclaration, un numéro d’enregistrement, un plafond de 90 jours, un changement d’usage ou le versement d’une taxe de séjour.
Comment calculer les 90 jours de location ?
Comptez les nuits où le logement est loué par des voyageurs : une réservation de 3 nuits compte, par exemple, pour 3 jours. En cas d’annulation, le séjour n’est pas décompté. Seules les nuitées réellement louées sont prises en compte. Elles doivent être additionnées, quel que soit le canal de location : Airbnb, autre plateforme, contrat direct ou agence.
Si, en dehors de votre résidence principale, vous proposez d’autres hébergements en location, un logiciel de gestion locative comme Guesty® peut vous aider en centralisant vos calendriers et vos réservations. Guesty® Lite™ convient notamment aux hôtes ayant publié 1 à 4 annonces.
Quelles sont les sanctions si la règle des 90 jours n’est pas respectée ?
Le dépassement du plafond de location d’une résidence principale peut exposer le loueur à une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 euros, selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
En cas de fausse résidence principale, le risque augmente. La commune peut considérer que le bien relève en réalité du régime des résidences secondaires, soumis à des obligations supplémentaires. Des informations sur les revenus générés peuvent être exigées et un contrôle fiscal déclenché.
Règle des 90 jours pour la résidence principale : le tableau récapitulatif
| Situation | Limite applicable | Point d’attention |
|---|---|---|
| Propriétaire d’une résidence principale | 120 jours par an, ou 90 jours si la commune a abaissé le plafond. | Vérifier le site de la commune pour connaître le plafond et les règles en matière de numéro d’enregistrement et de taxe de séjour. |
| Locataire d’une résidence principale | Même limite que pour le propriétaire : 120 ou 90 jours, selon la commune. | L’accord écrit du propriétaire est obligatoire. Le montant du loyer facturé au voyageur ne doit pas dépasser celui payé par le locataire principal. |
| Chambre chez l’habitant | Pas de plafond de 90 ou 120 jours, si le logement reste la résidence principale du loueur. Attention, si l’activité s’apparente à une chambre d’hôtes, un autre régime s’applique. | Vérifier si l’activité relève bien d’une simple chambre louée chez l’habitant ou d’une chambre d’hôtes. |
| Résidence secondaire | Pas de limite de 90 ou 120 jours, mais respect d’une réglementation plus stricte. | Vérifier la déclaration en mairie, le numéro d’enregistrement, l’autorisation de changement d’usage, la compensation éventuelle et le règlement de copropriété. |
